El Juzgado Número 20 de Barcelona ha ordenado que un inquilino comercial pague la mitad del alquiler a su propietario tras un impacto superior al 50% en su negocio de las restricciones inherentes a la covid, según consta en una sentencia del pasado 8 de enero a la que ha tenido acceso Vozpópuli.
Se trata de la primera sentencia de este tipo en España, según distintas fuentes jurídicas. De acuerdo al asesor del demandante, el abogado Antonio Fuentes Lojo del despacho del mismo nombre, y otras fuentes jurídicas consultadas, tendrá un valor “jurisprudencial”.
La rebaja al 50% exigida por el juez se extenderá hasta marzo de 2021, como reclamaba el demandante (por ser, además, la fecha en que vencía el contrato) tras no alcanzar un acuerdo con el propietario. El fallo se puede recurrir ante la Audiencia Provincial de Barcelona.
Hasta ahora, los jueces se habían expedido solo de manera cautelar a favor del inquilino comercial y/o eventualmente en su contra cuando este reclamaba rebajas tras dejar de pagar por completo el alquiler.
Quita del 50%
En este caso, el demandante es un arrendatario que utilizaba los inmuebles cedidos para explotar pisos turísticos. Su negocio sufrió una caída interanual del 86% desde marzo de 2020.
El propietario ofreció como única vía una moratoria de los pagos, contemplada por los dos decretos ‘covid’ del Gobierno de España (abril y diciembre) sobre alquileres comerciales.
El demandante había pagado, hasta ahora, un 50% del alquiler
El inquilino, por el contrario, reclamó una reducción de la renta y presentó la demanda en junio, esgrimiendo, entre otros argumentos, la cláusula rebus sic stantibus o de “estando así las cosas” y fórmulas legales homólogas en el derecho europeo.
El demandante había pagado, hasta ahora, un 50% del alquiler, sufriendo como empresa pérdidas por un millón de euros (frente al millón de euros de beneficio en 2019).
Buena fe
El juez de Barcelona ha dado la razón al inquilino por considerar que ha querido negociar de buena fe, toda vez que si bien no ha pagado la renta al completo, sí lo ha hecho de forma parcial.
La autoridad judicial ha entendido que, dada la caída del negocio sufrida por el arrendatario, se crea menos perjuicio global con la quita del 50% del alquiler que con una moratoria de los pagos que perjudicaría no solo al inquilino sino también a sus empleados y a su capacidad de afrontar pagos futuros.
En la misma línea, el juzgado ha esgrimido que el casero hubiera tenido dificultades para encontrar un sustituto si el inquilino hubiera roto el contrato en marzo de 2020. El juez, de hecho, ha condenado al propietario a correr al completo con las costas.
El que realiza un contrato de arrendamiento para explotar una industria como es el arrendamiento de piso turístico lo hace como empresario y sin unas ganancias fijas”
“Para que la decisión sea equitativa hay que tener en cuenta que el arrendatario tiene que asumir un porcentaje más elevado de pérdidas porque el que realiza un contrato de arrendamiento para explotar una industria como es el arrendamiento de piso turístico lo hace como empresario y sin unas ganancias fijas, estando sometido a los vaivenes del sector y a unas eventuales pérdidas aunque, evidentemente, no a uno de tal magnitud como la pandemia que nos ocupa”, sostiene el juez en su resolución final.
“Por el contrario, el arrendador, cuando realiza el negocio percibe siempre la renta que ha pactado estando solamente sometido a la incertidumbre de que el arrendatario no le pague la renta, entre otras cosas, por ser declarado en concurso ante la mala evolución del negocio”, añade.
En su sentencia, el juez toma en consideración el decreto de alquileres comerciales de la Generalitat de Cataluña de octubre de 2020. El Govern impuso quitas del 50% del alquiler a los negocios afectados por restricciones mientras duren las mismas atendiendo a su interpretación de la cláusula rebus.
Choque de legislaciones
Tal y como avanzó este medio, el propio choque de la legislación catalana con el decreto del Gobierno -que deja la decisión en manos del propietario y solo durante el estado de alarma-, ya genera “inseguridad jurídica” y conflictos entre grandes propietarios nacionales e inquilinos en Cataluña.
La mayor inmobiliaria europea, Unibail Rodamco Westfield, ha comunicado a sus inquilinos que interpreta que la legislación únicamente válida en su caso es la estatal. Fuentes jurídicas discrepan sobre cuál y en qué medida son aplicables cada una de las legislaciones.
El juez entiende que los decretos del Gobierno sientan un marco no excluyente de otras opciones, como la quita fijada por la norma catalana
En la propia sentencia que sustenta este artículo, el juez entiende que los decretos del Gobierno sientan un marco no excluyente o que no impide que el inquilino solicite otras opciones, como la quita impuesta por la norma catalana.
Paralelamente, en el conjunto del Estado español, los principales propietarios comerciales han enfrentado demandas de grupos de empresas como el de la plataforma de centros comerciales afectados por la covid-19 liderada por el despacho Fieldfisher Jausas.
El Gobierno preveía fijar por escrito un marco que facilite la renegociación de contratos al hilo de la pandemia al cabo de 2020, hecho que finalmente no se ha producido.
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